Richtor_br (richtor_br) wrote,
Richtor_br
richtor_br

Category:

Ипотека в Израиле.

Появилось желание у меня написать об ипотечных ссудах вообще и о таковых в Израиле.  Почему об израильских ссудах отдельно? Дело в том, что только в Израиле, как мне известно, существуют ипотечные ссуды, с привязкой к инфляции.
 В Израиле многие люди, из тех кто интересуется ипотечными ссудами, называют ссуды, которые имеют равные платежи (самые распространённые в мире банковские ссуды), ссудами по формуле Шпицера, или сокращённо "ссуда Шпицера".
  В России эти ссуды называют аннуитетными.  Нигде, кроме Израиля, эти ссуды не называют "ссудами Шпицера". Тогда кто такой Шпицер?  Когда я сопоставил два факта, что только в Израиле есть ссуды с привязкой к инфляции и, что только в Израиле знают про этого Шпицера, то мне стало ясно, что автором этой привязки и является этот самый Шпицер.

 Любую ссуду можно привязать к инфляции. Что представляет из себя эта привязка? Да проще уже не куда.
Каждый месяц статистическое управление Израиля объявляют индекс инфляции за прошлый месяц. Например: 1,001 - это значит, что инфляция за прошлый месяц была 0,1%. Уже на следующий день у ссуд, которые привязаны к инфляции их остаток и их месячный платёж умножаются на коэффициент 1,001. А месячный платёж всех ссуд состоит из 2-х частей: процентная часть, уходящая каждый месяц банку, и основа, которая уменьшает долг. Соответственно,  каждая из этих частей умножается на 1,001.
И так при каждом росте инфляции деньги дешевеют, а эта ссуда остаётся в той же стоимости, которая была у неё при её получении. А если будет дефляция, то деньги будут дорожать, а эта ссуда будет дешеветь по отношению к новым подорожавшим деньгам и, соответственно, к заработку. Но дефляция бывала в Израиле очень редко, как случай.
Люди, выплачивающие ссуду, привязанную к инфляции, жалуются, что они за 25-30 лет должны будут выплатить 2,5 и даже 3 суммы взятой ссуды. Это, конечно, зависит в первую очередь от величины инфляции, а во вторую очередь от длительности выплаты ссуды. Можно себе представить, как инфляция меняет суммы ссуды на протяжение большого срока выплаты. Также это зависит от величины банковского процента.
Рост зарплаты всегда отстаёт от роста инфляции, а ссуда, привязанная к инфляции, понятно, что не отстаёт от роста инфляции, значит она дорожает по отношению к зарплате.
А ведь любая "нормальная", то есть не привязанная к инфляции, ссуда с годами дешевеет (и её остаток, и её платёж) за счёт того, что доходы растут у людей благодаря той же инфляции.
В 90-е годы в Израиле люди жаловались, что они выплатят ссуду в пятикратном (!) размере .  Это потому, что тогда и инфляция была очень большая (от 14% в год в начале 90-х до 10% во второй половине 90-х) и банковский % был большим (от 5,5% до 6,5%, а у льготной ссуды 4%, что тоже не мало при привязке к инфляции) и сроки ссуд были 25-28 лет.
  Банки тогда выдавали ссуды только с привязкой к инфляции. Ещё бы банкам не привязывать к инфляции,  когда такая инфляция(!) - можно хорошо заработать на новых репатриантах. Но с другой стороны и зарплаты тогда росли значительно быстрее, чем теперь.

 А если случится месячная инфляция не 0,1%, а 1%, что иногда бывало ещё не так давно, а ссуда будет 800 тысяч шекелей (это реальная ссуда, взятая людьми 2 года назад на 30 лет и привязанная к инфляции), то остаток этой ссуды после такой  месячной инфляции вырастет на 8 тысяч (!) шекелей всего за 1 месяц (!!!).

 Какие фокусы могут случаться с ссудами, привязанными к инфляции я расскажу в другой раз, а сейчас расскажу какие бывают ссуды и на каком принципе они основаны.
 Вот основные 5 типов ссуд, известных везде.
1. Ссуда Грейс полный (в некоторых банках Израиля её называют Булит).
Эта ссуда выдаётся на короткий срок (до 5-ти лет), в течении которого ежемесячно выплачивают только процент, но нет выплаты самой ссуды. А по истечению данного срока эту ссуду надо вернуть,.
2. Ссуда Грейс частичный. В этой ссуде также каждый месяц выплачивается процент, а по истечению определённого короткого срока начинают выплачивать и саму суду с процентами .
3. Ссуда с постоянным процентом и равными платежами  (аннуитет). Самая распространённая ссуда. В основе этой ссуды лежит сложный процент (то есть процент на процент) и геометрическая прогрессия.
  Графиком этой ссуды служит наклонная дугообразная кривая, спускающаяся от вертикальной оси сумм к горизонтальной оси времени.
Чем больше банковский процент, тем эта кривая более выпуклая. А при нулевом банковском проценте эта кривая превращается в прямую. Это на практике означает, что месячный платёж не будет иметь процентной составляющей и численно будет равен сумме ссуды, делённой на количество платежей.
Остаток ссуды уменьшается неравномерно, с каждым платежом с нарастающей скоростью.
  Её платёж всё время один и тот же и включает в себя с начала и до конца две части: основу и процентную часть. Процентная часть уменьшается с каждым платежом, так как она является месячной процентной ставкой (1/12 от годового процента) от остатка на момент платежа, а остаток уменьшается с каждым платежом.
А поскольку месячный платёж, состоящий из основы и процентной части, всё время остаётся неизменным, а его процентная часть всё время уменьшается из-за уменьшения остатка, то основа месячного платежа, которая погашает саму ссуду, увеличивается с каждым платежом. И поэтому скорость уменьшения остатка растёт.
Надо помнить, что сумму ссуды уменьшает не весь платёж, а только его основа.

4. Ссуда с переменным процентом. Эта ссуда такая же, как в пункте 3, только процент у неё  меняется в определённые, заранее оговоренные, сроки согласно банковскому проценту, который будет у банка на момент смены процента по ссуде. Эти фиксированные сроки бывают: 1 год, 2,5 года, 5 лет. Бывают и другие сроки. Разумеется, что банк делает перерасчёт этой ссуды после каждой смены процента.
4а. Ссуда, существующая в Израиле, и называемая ссудой с привязкой к прайму.
 Отличие её от предыдущей в том, что её переменный процент может изменяться 1 раз в месяц. Она хоть и самая рискованная, но на сегодня и за последние несколько лет, она самая выгодная, так как процент на неё на сегодня самый низкий и её израильские банки никогда не привязывают к инфляции. Её можно всегда вернуть без штрафа.
Если рассматривать изменение её месячного платежа в связи с ростом процента, то чем короче срок этой ссуды (и при этом, соответственно, больше месячный платёж), тем на меньшую величину будет увеличиваться платёж, а не наоборот, хотя с первого взгляда кажется, что если платёж больше, то и увеличение платежа в связи с ростом процента должно быть больше, но это обманчивое впечатление.
5. Ссуда с постоянной (одинаковой) основой месячного платежа (более примитивная ссуда, чем предыдущая). Называется дифференцированная (в Израиле её называют керен шава). В основе этой ссуды лежит простой процент и арифметическая прогрессия.
 Её месячный платёж состоит из постоянной, одинаковой основы, величина которой равна сумме ссуды, делённой на количество платежей и из процентной части, которая как и в предыдущей ссуде численно равна месячной процентной ставке от долга на момент платежа.
 Графиком её будет наклонная прямая линия, спускающаяся от вертикальной оси сумм к горизонтальной временной оси.
И эта прямая, показывающая уменьшение долга во время выплаты ссуды, не зависит от банковского процента (он на неё не влияет).
При одинаковом сроке и одинаковом проценте с предыдущей ссудой, общая выплата процентов у этой ссуды меньше, чем у предыдущей ссуды с равными платежами.  А недостатком её является то, что её начальные платежи больше, чем у аннуитетной ссуды и чем выше банковский процент, тем эта разница больше.
 За то (при равном банковском проценте с аннуитетной ссудой) с середины выплат (может быть и раньше, это зависит от величины процента) её платёж уже меньше, чем у аннуитетной ссуды и продолжает уменьшаться дальше.
Если эта ссуда взята под переменный процент наряду с аннуитетной, то одинаковое уменьшение процентной ставки больше уменьшает месячный платёж у этой ссуды, чем у аннуитетной, а увеличение процентной ставки больше увеличивает месячный платёж у неё, чем у аннуитетной ссуды.
 Остаток ссуды уменьшается с каждым платежом равномерно, так как каждый месяц с него снимаются одинаковые суммы - основы платежей. Значит и процентная часть платежа, зависящая от остатка долга, тоже уменьшается равномерно.
  На этом пока всё.


 
Tags: Ссуды
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment